исследование ГК «Стилобат»и табурет
Тихая роскошь 2026: недвижимость как модель нового old money
Покупатель 2026 года приходит на сделку, уже исчерпывающе информированным
Рынок высокобюджетной недвижимости в 2026 году демонстрирует системное смещение поведенческой логики покупателей.
Если предыдущие десятилетия были связаны с демонстративным потреблением и визуализацией успеха, то текущий период характеризуется переходом к модели рационального капитала.
Ключевым глобальным маркером становится феномен «тихой роскоши» — потребительской идеологии, в которой ценность продукта определяется не внешней выразительностью, а качеством среды, долговечностью инфраструктуры и прогнозируемостью экономического результата.
Постепенное укрепление этой модели связано с изменением психологического отношения к публичности и демонстрации статуса. В условиях высокой информационной насыщенности избыточная визуальная роскошь перестает выполнять функцию социального сигнала и может восприниматься как риск репутационной избыточности.
Недвижимость возвращает себе функцию базового институционального актива, объединяющего экономическую стабильность и семейную стратегию наследования капитала.
Если предыдущие десятилетия были связаны с демонстративным потреблением и визуализацией успеха, то текущий период характеризуется переходом к модели рационального капитала.
- 1990-ми (показное богатство)
- 2000-ми (инвестиционный бум)
- 2010-ми (инстаграм-роскошь)
- 2026 (тихий капитал)
Ключевым глобальным маркером становится феномен «тихой роскоши» — потребительской идеологии, в которой ценность продукта определяется не внешней выразительностью, а качеством среды, долговечностью инфраструктуры и прогнозируемостью экономического результата.
Постепенное укрепление этой модели связано с изменением психологического отношения к публичности и демонстрации статуса. В условиях высокой информационной насыщенности избыточная визуальная роскошь перестает выполнять функцию социального сигнала и может восприниматься как риск репутационной избыточности.
Недвижимость возвращает себе функцию базового институционального актива, объединяющего экономическую стабильность и семейную стратегию наследования капитала.
Покупатель 2026 года: прагматизм и глубокая аналитика
Ключевой тренд, который будет определять рынок высокобюджетной жилой недвижимости - окончательное формирование портрета зрелого инвестора.
Ядро аудитории сегодня составляют покупатели в возрасте 42–46 лет, при этом расширяется доля 35-летних состоятельных приобретателей, также сохраняется весомая группа старше 50 лет.
Три четверти сделок совершается москвичами, еще четверть приходится на иногородних, преимущественно из Санкт-Петербурга и Татарстана.
Социальный профиль - владельцы и совладельцы бизнеса, топ-менеджмент инвестиционных компаний и технологических корпораций.
Ключевой тренд, который будет определять рынок высокобюджетной жилой недвижимости - окончательное формирование портрета зрелого инвестора.
Ядро аудитории сегодня составляют покупатели в возрасте 42–46 лет, при этом расширяется доля 35-летних состоятельных приобретателей, также сохраняется весомая группа старше 50 лет.
Три четверти сделок совершается москвичами, еще четверть приходится на иногородних, преимущественно из Санкт-Петербурга и Татарстана.
Социальный профиль - владельцы и совладельцы бизнеса, топ-менеджмент инвестиционных компаний и технологических корпораций.
Происходит формализация критериев доверия. Покупатель 2026 года приходит на сделку, уже исчерпывающе информированным: он владеет данными по планировочным решениям, сравнительному анализу рынка, юридической архитектуре сделки и прогнозной ликвидности объекта. Решения принимаются оперативно, но базируются на глубокой аналитической проработке. При этом финансирование приобретений осуществляется исключительно за счет собственных средств - ипотечные инструменты в премиальном и делюкс-сегментах остаются невостребованными, - комментирует Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат».
В мотивационной структуре произошли содержательные изменения. Статусная составляющая утратила доминирующее значение. На первый план выходят обеспечение качественной среды для межпоколенческой семейной жизни, консервация и приумножение капитала с прогнозируемой доходностью в коридоре 5–15%, а также приобретение готового продукта как надежного актива без риска незавершенного строительства.
Два полюса премиального спроса
Структура рынка высокобюджетного жилья постепенно разделяется на два устойчивых сегмента.
В премиум-классе средняя площадь приобретаемых объектов составляет около 120 квадратных метров. Наиболее востребованным форматом остаются трехкомнатные квартиры, доля которых достигает приблизительно 29% структуры предложения.
Делюкс-сегмент демонстрирует принципиально иную философию потребления. Здесь спрос смещается в сторону пространств площадью 250–300 квадратных метров, а средний чек сделки приближается к одному миллиарду рублей.
Особый интерес представляет рост сделок с объектами площадью более 300 квадратных метров, число которых в 2025 году увеличилось примерно в полтора раза.
Эта динамика отражает не столько ценовую конъюнктуру, сколько структурный дефицит уникального предложения.
Делюкс-недвижимость постепенно приобретает черты закрытого клуба, где ценность формируется не массовостью, а редкостью продукта.
Два полюса премиального спроса
Структура рынка высокобюджетного жилья постепенно разделяется на два устойчивых сегмента.
В премиум-классе средняя площадь приобретаемых объектов составляет около 120 квадратных метров. Наиболее востребованным форматом остаются трехкомнатные квартиры, доля которых достигает приблизительно 29% структуры предложения.
Делюкс-сегмент демонстрирует принципиально иную философию потребления. Здесь спрос смещается в сторону пространств площадью 250–300 квадратных метров, а средний чек сделки приближается к одному миллиарду рублей.
Особый интерес представляет рост сделок с объектами площадью более 300 квадратных метров, число которых в 2025 году увеличилось примерно в полтора раза.
Эта динамика отражает не столько ценовую конъюнктуру, сколько структурный дефицит уникального предложения.
Делюкс-недвижимость постепенно приобретает черты закрытого клуба, где ценность формируется не массовостью, а редкостью продукта.
Примечательно, что по итогам 2025 года число сделок с объектами площадью от 300 квадратных метров выросло в полтора раза по сравнению с предшествующим годом. Покупатели делюкс-недвижимости все чаще обращают внимание на редкие форматы - урбан-виллы, пентхаусы и таунхаусы, которые по уровню комфорта приближаются к загородным домам, - пояснил Булат Алимов
Отделка как стратегия контроля пространства
Структура сделок по типу отделки демонстрирует устойчивый тренд на персонализацию жилья.
В делюкс-сегменте доля объектов без отделки по итогам 2025 года составила около 60%. Формат white box выбрали 27% покупателей, тогда как готовая отделка сохранила нишевый статус.
Аналогичная модель наблюдается и в премиум-сегменте: около 61% сделок приходится на объекты без отделки, 23% — на white box и 16% — на готовые интерьерные решения.
Эта структура подтверждает ключевую поведенческую идею рынка — покупатель стремится сохранить контроль над финальной конфигурацией пространства.
Персонализация становится не декоративной характеристикой, а формой экономической и символической автономии.
В прогнозе на 2026 год ожидается умеренное увеличение доли объектов с отделкой, особенно в формате white box и его расширенных модификациях, включая white box deluxe. Девелоперы будут стремиться повысить ликвидность проектов через гибкость продуктовых решений, однако базовая модель спроса на индивидуализацию сохранится.
Структура сделок по типу отделки демонстрирует устойчивый тренд на персонализацию жилья.
В делюкс-сегменте доля объектов без отделки по итогам 2025 года составила около 60%. Формат white box выбрали 27% покупателей, тогда как готовая отделка сохранила нишевый статус.
Аналогичная модель наблюдается и в премиум-сегменте: около 61% сделок приходится на объекты без отделки, 23% — на white box и 16% — на готовые интерьерные решения.
Эта структура подтверждает ключевую поведенческую идею рынка — покупатель стремится сохранить контроль над финальной конфигурацией пространства.
Персонализация становится не декоративной характеристикой, а формой экономической и символической автономии.
В прогнозе на 2026 год ожидается умеренное увеличение доли объектов с отделкой, особенно в формате white box и его расширенных модификациях, включая white box deluxe. Девелоперы будут стремиться повысить ликвидность проектов через гибкость продуктовых решений, однако базовая модель спроса на индивидуализацию сохранится.
Идеология «тихой роскоши»
Понятие «тихая роскошь» из маркетингового термина трансформировалось в устойчивую потребительскую идеологию.
Для покупателя делюкс-недвижимости 2026 года безусловный приоритет имеют приватность и акустический комфорт, технологическая насыщенность среды, включая системы «умного дома» и элементы искусственного интеллекта в консьерж-сервисе, а также доступность рекреационной инфраструктуры - парковых зон, набережных, фитнес-объектов в шаговой доступности.
Логистическая эффективность, возможность перемещения «от двери до двери» без избыточных временных затрат, ценится выше престижности адреса.
TABURET фиксирует формирование новой потребительской модели высокобюджетного жилья, в которой статус перестаёт быть визуальной декларацией и превращается в систему контроля жизненной среды.
Глобально рынок элитной недвижимости демонстрирует сходную динамику. В London, Dubai и Milan спрос постепенно смещается в сторону low-profile residential комплексов, где архитектурная выразительность уступает место функциональной закрытости и технологической насыщенности среды.
Новый капитал формирует поведенческую стратегию, в которой публичная демонстрация богатства уступает место управлению пространством жизни. Ценность недвижимости определяется не интенсивностью визуального сигнала, а способностью объекта обеспечивать долгосрочную стабильность, безопасность и автономность владельца.
В определённом смысле премиальный тренд тихой роскоши отражает более универсальную поведенческую модель, которая уже давно проявилась в массовом сегменте жилья. В регионах спрос традиционно формировался вокруг принципа функциональной доступности — жильё выбиралось исходя из близости к работе, образовательным учреждениям для детей и базовой городской инфраструктуре.
Разница заключается не в логике выбора, а в уровне ресурсов, которые эта логика контролирует. Если массовый рынок оптимизирует повседневное перемещение и бытовую эффективность, то высокобюджетный сегмент расширяет тот же принцип до уровня сервисной и технологической экосистемы.
Таким образом, элитный рынок не создаёт принципиально новую модель поведения, а усиливает уже существующий тренд рационализации пространства жизни, переводя его из категории вынужденной необходимости в категорию управляемого комфорта.
Понятие «тихая роскошь» из маркетингового термина трансформировалось в устойчивую потребительскую идеологию.
Для покупателя делюкс-недвижимости 2026 года безусловный приоритет имеют приватность и акустический комфорт, технологическая насыщенность среды, включая системы «умного дома» и элементы искусственного интеллекта в консьерж-сервисе, а также доступность рекреационной инфраструктуры - парковых зон, набережных, фитнес-объектов в шаговой доступности.
Логистическая эффективность, возможность перемещения «от двери до двери» без избыточных временных затрат, ценится выше престижности адреса.
TABURET фиксирует формирование новой потребительской модели высокобюджетного жилья, в которой статус перестаёт быть визуальной декларацией и превращается в систему контроля жизненной среды.
Глобально рынок элитной недвижимости демонстрирует сходную динамику. В London, Dubai и Milan спрос постепенно смещается в сторону low-profile residential комплексов, где архитектурная выразительность уступает место функциональной закрытости и технологической насыщенности среды.
Новый капитал формирует поведенческую стратегию, в которой публичная демонстрация богатства уступает место управлению пространством жизни. Ценность недвижимости определяется не интенсивностью визуального сигнала, а способностью объекта обеспечивать долгосрочную стабильность, безопасность и автономность владельца.
В определённом смысле премиальный тренд тихой роскоши отражает более универсальную поведенческую модель, которая уже давно проявилась в массовом сегменте жилья. В регионах спрос традиционно формировался вокруг принципа функциональной доступности — жильё выбиралось исходя из близости к работе, образовательным учреждениям для детей и базовой городской инфраструктуре.
Разница заключается не в логике выбора, а в уровне ресурсов, которые эта логика контролирует. Если массовый рынок оптимизирует повседневное перемещение и бытовую эффективность, то высокобюджетный сегмент расширяет тот же принцип до уровня сервисной и технологической экосистемы.
Таким образом, элитный рынок не создаёт принципиально новую модель поведения, а усиливает уже существующий тренд рационализации пространства жизни, переводя его из категории вынужденной необходимости в категорию управляемого комфорта.
Прогноз на 2026 год: умеренный рост и дефицит предложения
Ожидаемый ценовой коридор на 2026 год составляет 5–15% роста, при этом в начале года основное внимание покупателей будет приковано к готовым и почти готовым проектам. Москва и Санкт-Петербург сохраняют лидерство по стоимости, а делюкс-сегмент приобретает черты «закрытого клуба» в силу ограниченности предложения.
Ожидаемый ценовой коридор на 2026 год составляет 5–15% роста, при этом в начале года основное внимание покупателей будет приковано к готовым и почти готовым проектам. Москва и Санкт-Петербург сохраняют лидерство по стоимости, а делюкс-сегмент приобретает черты «закрытого клуба» в силу ограниченности предложения.
Девелоперам, работающим в высокобюджетных нишах, предстоит перейти от трансляции статусных атрибутов к созданию сложных сервисных экосистем. Успех будет зависеть от способности предложить сбалансированный микс форматов - от «бетона» до дизайнерской отделки в рамках одного проекта, а также обеспечить тот уровень сервиса и предсказуемости, который сегодня ждет взыскательный, информированный и рациональный покупатель. Рынок элитной недвижимости в 2026 году становится территорией управляемой стабильности, где каждый квадратный метр должен быть экономически обоснованным, - заключил Булат Алимов
Новое old money: недвижимость как инфраструктура наследуемого капитала
Формируется модель нового экономического класса, который условно можно определить как «новое old money».
Его характеристики включают:
Квадратный метр в 2026 году перестает быть показателем статуса в классическом понимании.
Высокобюджетное жильё сегодня — это не продукт девелопмента и не объект инвестиций в классическом понимании. Это пространство, в котором формируется новая модель публичной и приватной жизни.
Если в индустриальной экономике статус определялся через визуальную экспозицию богатства, то в постинформационную эпоху ценность смещается в сторону управляемой невидимости. Современная элита всё чаще выбирает формы присутствия, которые не требуют постоянного подтверждения социального превосходства.
Фестивальные институции, такие как Cannes Film Festival, демонстрируют аналогичную логику: статус закрепляется через ограниченный доступ, символическую редкость и культурную легитимность.
Рынок капитала начинает воспроизводить принципы культурных институций. Премии, закрытые клубы и премиальные жилые комплексы постепенно формируют единое пространство статусной экономики.
В этом смысле недвижимость становится не архитектурным продуктом, а частью системы репутационного долголетия.
Формируется модель нового экономического класса, который условно можно определить как «новое old money».
Его характеристики включают:
- ориентацию на долгосрочное сохранение капитала
- осторожную публичность
- институционализацию социальных связей
- интеграцию культурных ценностей в экономическое поведение
Квадратный метр в 2026 году перестает быть показателем статуса в классическом понимании.
Высокобюджетное жильё сегодня — это не продукт девелопмента и не объект инвестиций в классическом понимании. Это пространство, в котором формируется новая модель публичной и приватной жизни.
Если в индустриальной экономике статус определялся через визуальную экспозицию богатства, то в постинформационную эпоху ценность смещается в сторону управляемой невидимости. Современная элита всё чаще выбирает формы присутствия, которые не требуют постоянного подтверждения социального превосходства.
Фестивальные институции, такие как Cannes Film Festival, демонстрируют аналогичную логику: статус закрепляется через ограниченный доступ, символическую редкость и культурную легитимность.
Рынок капитала начинает воспроизводить принципы культурных институций. Премии, закрытые клубы и премиальные жилые комплексы постепенно формируют единое пространство статусной экономики.
В этом смысле недвижимость становится не архитектурным продуктом, а частью системы репутационного долголетия.
В определённом смысле премиальный тренд тихой роскоши отражает более универсальную поведенческую модель, которая уже давно проявилась в массовом сегменте жилья. В регионах спрос традиционно формировался вокруг принципа функциональной доступности — жильё выбиралось исходя из близости к работе, образовательным учреждениям для детей и базовой городской инфраструктуре.
Разница заключается не в логике выбора, а в уровне ресурсов, которые эта логика контролирует. Если массовый рынок оптимизирует повседневное перемещение и бытовую эффективность, то высокобюджетный сегмент расширяет тот же принцип до уровня сервисной и технологической экосистемы.
Таким образом, элитный рынок не создаёт принципиально новую модель поведения, а усиливает уже существующий тренд рационализации пространства жизни, переводя его из категории вынужденной необходимости в категорию управляемого комфорта, - резюмирует социолог, аналитик психологии потребления Екатерина Юша
Разница заключается не в логике выбора, а в уровне ресурсов, которые эта логика контролирует. Если массовый рынок оптимизирует повседневное перемещение и бытовую эффективность, то высокобюджетный сегмент расширяет тот же принцип до уровня сервисной и технологической экосистемы.
Таким образом, элитный рынок не создаёт принципиально новую модель поведения, а усиливает уже существующий тренд рационализации пространства жизни, переводя его из категории вынужденной необходимости в категорию управляемого комфорта, - резюмирует социолог, аналитик психологии потребления Екатерина Юша